观点指数 《物业管理条例》修订提速，政策推动建立住房安全长效机制期内，全国人大法工委负责人表述，将推动物业管理条例及时修订，有关方面也在研究考虑将其上升为专门法律，为地方立法提供依据。其它政策端，主要旨在推进房屋品质提升工程，强调建立房屋全生命周期安全管理制度等。

预期行业规模增长回暖，期内碧服发力老旧小区治理综合物企2025年度总结和市场化拓展情况，观点指数认为行业整体规模增速虽然仍处于低位，但较2024年预期会有所好转，扩张节奏将边际回暖。期内，物企维持着良好的拓展热度。值得一提的是，碧桂园服务以探索老旧小区“微利可持续”运营的新路径，来破局目前竞争加剧的存量市场。

新城悦服务的补发业绩不佳，祈福生活服务“炒银”赚钱停牌超9个月的新城悦服务补发了2024年业绩，总体上明显承压，收入和利润均下滑，第三方项目贡献的收入同比回落，叠加盈利能力走弱、应收账款回收难度加大，其面临较大的经营挑战。同时，期内祈福生活服务先后出售两笔未分配银条，获得总收益约2.47亿元，变现所得用作一般营运资金，对闲置资金实现了安全增值与高效利用。

河北联集科技拟创业板上市，收并购市场整体冷清目前，物企IPO市场已降至冰点，过往一年，没有物企成功登陆资本市场。今年初，专注工业园区的小型物企河北联集科技计划赴港交所创业板上市，这一选项更为务实。收并购及股权交易市场整体冷清，相关事件主要以头部企业主动整合、轻资产化优化，以及承压企业被动处置股权为主。

聚力智慧服务与低碳发展，技术规模化落地数字科技方面，头部物企迈入多场景智能设备规模化应用阶段，已将技术转化为常态化服务能力，部分物企亦实现收入转化；例如，万物梁行智慧停车业务2025年收入转化规模突破1亿元。期内，中奥到家还宣布成立合营公司，以从事AI驱动的物业管理、楼宇服务营运、保养及维修服务业务。

《物业管理条例》修订提速，政策推动建立住房安全长效机制

期内，政策端延续过往趋势，重点聚焦规范物业管理行为、完善业主自治与纠纷化解机制、延伸养老托幼等生活服务、强化科技与构建房屋全生命周期安全管理机制等，以满足居民的高品质居住需求。

备受关注的是物业管理条例的修订工作。2025年12月24日，全国人大常委会法工委负责人指出，我国目前尚未制定专门的物业管理法律，现行《物业管理条例》制定时间较早，部分规定较为原则，部分条款与民法典中关于业主共同决定事项的范围、表决程序及比例等规定存在不一致，难以适应当前化解物业纠纷的实际需要。

其进一步表示，法工委明年（2026年）将推动物业管理条例及时修订，有关方面也在研究考虑将其上升为专门法律，为地方立法提供依据。

这一信号表明，物业行业将加速进入法治化、规范化、高质量发展阶段。意味着物业行业将迎来更严的监管、运营需更加透明，公共收益、维修资金等须公开可查，接受业主及相关部门监督。

12月31日，《住房城乡建设部关于提升住房品质的意见》正式发布，旨在到2030年实现房屋品质提升工程取得显著进展。

其中，要求提升运维服务水平，建立住房全生命周期安全管理长效机制。实施物业服务质量提升行动，推动物业服务企业按照合同约定提供优质服务。拓展物业服务内容，引导有条件的物业服务企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。推动建立智慧社区综合信息服务平台，整合周边服务资源等。

同一时期，云南省、南京市等多地公布的《“十五五”规划建议》等相关政策，对物业服务的发展目标均是建立房屋全生命周期安全管理制度，实施房屋品质提升计划和物业服务质量提升行动，打造高品质居住生活空间。

期内政策端的另一重要特征是，部分地方将完整社区建设作为提升社区品质的主要举措。

例如，成都市住建部计划到2026年建成15个完整社区试点和20个"紧邻式""嵌入式"社区综合服务中心，打造"15社区幸福生活圈"。从单纯追求住房供给转向注重居住体验和完善社区功能。上海住建委明确，到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%，并确保新增建成特色类完整社区15个以上。

观点指数认为，综合上述政策和法规趋势，物业企业的合规成本与服务成本或将进一步提升。一方面，合规端需增加法务、审计与信息公开投入，完善合同规范、维修资金管理及纠纷化解机制，应对更严的权责界定与违规处罚。另一方面，服务端则因完整社区试点与品质提升要求，需扩大养老托幼等增值服务供给，加大设施维护、人员培训及智慧化设备投入以满足更高的服务标准，短期内成本压力将显著上升。

除此之外，从2025全年来看，上游房地产市场增量仍呈现收缩态势。国家统计局数据显示，2025年房地产开发企业房屋施工面积比上年下降10.0%；新建商品房销售面积比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%。

进一步来看，这将导致物业服务行业的增长空间受限，并加剧业内的存量竞争。目前，物企在战略上，倾向于通过数字化赋能、专业能力培育、资源整合等多重手段，叠加社区增值服务场景延伸、专业服务纵向深耕、城市服务横向拓展等举措，从服务广度、深度、精度三维发力，构建客户需求导向的差异化服务体系，打造核心竞争壁垒。

预期行业规模增长回暖，期内碧服发力老旧小区治理

综合近期部分物企公布的2025年总结及过往市场化拓展情况来看，过去一年业内市拓更加注重战略协同与服务纵深。一方面，强调突破传统住宅边界，广泛进入城市服务、市政环卫、高校医院、政府办公、产业园区等多元业态；另一方面，在区域策略上坚持“深耕核心、有序外延”，既巩固优势市场，又审慎拓展高潜力区域或领域。

与此同时，不少企业契合国家政策方向，将物业服务融入基层治理、城市更新和公共服务体系，推动从空间管理向全域一体化服务升级，市场化拓展的广度、深度与系统性明显增强。

例如，保利物业官微表示，其2025年紧跟政策导向，创新推出并落地“保利全域景城模式”，推动城市服务创新再进一步。并且响应国家产业发展导向，将服务延伸至航空科技、精密制造、信息技术等高新技术行业，构建多元产业服务生态。

观点指数预期，物业行业2025年整体规模增速仍处于低位，但预期较2024年会有所好转，扩张节奏将边际回暖。

这一改善主要源于物企逐步适应当前的市场状况，信心逐步修复、优质项目获取能力增强以及城市服务需求释放等因素。不过，由于业内不少企业仍主动退出低效或高风险项目，并采取更为审慎的拓展策略，规模上会更多体现为结构优化而非快速增长。

值得一提的是，部分优质企业或将凭借清晰的战略定位、多元业态协同和高效运营，在规模稳中有增的同时，显著提升项目质量与客户结构，实现“量质双升”。

期内，样本物业企业维持良好的市拓热度，多家企业密集披露中标或合作签约新项目及客户情况。其中，住宅、医院、学校、产业园区、商业、文旅、公建及城市服务等项目类型仍是主要的拓展方向。

举例来看，京城佳业1月6日消息，其接连中标北京物资学院、北京服装学院通州校区一期、曲阜市人民医院三项重点物业服务项目，并顺利完成北京积水潭医院回龙观院区项目的续标工作，为公司多元业务布局奠定基础。润华服务宣布2026年首周连续中标新疆医科大学第一附属医院、临沂市人民医院河东院区、山东农业大学创新学院等合计六个项目，全国版图进一步向医疗、教育、文旅、港口等领域延伸。招商积余连续中标南京山语湖花园、广州医科大学附属中医医院、深圳东坑半导体产业园项目等21个项目，住宅、医院、高校、金融、园区多赛道同步扩张。

以核心业态来看，住宅物业方面，碧桂园服务通过深耕基础物业，探索破解老旧小区“低价物业费不盈利”的行业魔咒，寻求“微利可持续”的运营新路径。这要求物业企业当前须精准优化成本、提升效能，构建“极致成本效能比”的核心能力根基。

据其官微介绍，碧服试点社区——上海静安区阳曲小区是建于上世纪80年代的典型老旧小区，房龄超40年，长期面临三重困境：一是基础设施老化，楼道堆物、飞线充电等安全隐患突出，加装电梯维保不足；二是物业费极低（仅0.8-0.95元/㎡，不足上海市均价1/4），导致企业难以覆盖基础服务成本，长期无人接手；三是社区特殊需求突出，如上百位独居老人照料难、停车混乱等问题，居民生活品质持续下滑。

对此，该公司通过三重策略进行破局：首先，整合周边小区资源推行“基础服务提质不涨价”，联合保洁、安保团队协同作业，升级监控与照明设施，共享车位降低成本；其次，开发增值服务创收，如建设充电桩、改造闲置空间为便民站、提供适老服务，实现“微利循环”；最后，构建政府、企业、居民共治模式，通过合署办公、志愿者参与降低运营成本，最终在低物业费下实现服务提升与可持续运营。

商业物业方面，天健城市服务华中区域公司期内中标了长沙洋湖幸福里广场物业服务项目，并与项目方达成长达二十年的战略合作意向。观点指数认为，这与该项目”复合型社区商业”的定位相关，该类项目往往需要物业公司进行定制化团队配置、系统搭建甚至智能化改造。若合同期太短，难以回收成本。

资料显示，该广场位于长沙岳麓区洋湖街道明园路220号，管辖总面积达14200平方米，是集”邻里社区生活+夜市+教培”的复合业态，而非大型购物中心。双方可能涉及联合运营、品牌共建、收益分成等深度合作模式。

园区物业方面，头部物企注重高附加值、强专业化壁垒业务能力的构筑，与数字基建、云计算等领域的龙头企业深度绑定，分享当下蓬勃发展的科技赛道红利。

年初，融创服务宣布与科创型数字新基建领域企业世纪互联签订战略合作协议，依托自身物业与设施管理能力，为后者提供“全周期、场景化”的配套服务。这也是其聚焦国家政策引导方向，拓展有前景产业客户战略的重要落地。

城市及公共服务方面，头部物企正主导布局，通过跨区域拓展、中标大额项目强化竞争力，既聚焦多类公共服务细分赛道深耕，也依托规模化管理与综合服务能力巩固市场地位。

期内，中海物业继续大力发展城市服务业务，以3.46亿元中标天津市东丽区城市管理委员会公布西片区域环卫一体化项目（第一标段），服务期限3年。服务范围覆盖道路清扫保洁、交通护栏清洗、垃圾分类运输、转运站及公厕运维、小广告清理、冬季除雪、应急保障等全链条业务。

另外，万物云成员企业丹田物业，2025年持续在高校、医疗、公建三大赛道上深耕，全年新拓服务面积超1500万平方米，中标项目超190个，新增合同额7.29亿元。目前在管项目已超340个，总在管面积超过4400万平方米，具备了较强的竞争力。

新城悦服务的补发业绩不佳，祈福生活服务“炒银”赚钱

1月20日，停牌已超9个月的新城悦服务补发了2024年度未经审核业绩。受房地产行业持续低迷、关联方业务减少及市场收费压力等多重因素影响，公司业绩明显承压，收入与利润双双下滑。值得注意的是，第三方开发物业相关业务的收入反而出现同比回落，叠加盈利能力走弱、应收账款回收难度加大等问题，公司整体经营仍面临不小的挑战。

公告显示，该公司2024年收入同比下滑6.8%至50.56亿元。以具体业务板块来看，作为基本盘的物业管理服务贡献收入比例约70.8%，为35.76亿元，仅同比增长约0.6%，主要受到第三方项目贡献收入同比下滑7.1%所拖累。社区增值服务受设施设备服务的组织架构调整造成业务量下降影响，同比下滑9.9%至11.85亿元。开发商增值服务则由于房地产行业及严格控制新签合同影响，同比大幅下滑约46.9%至5.55亿元。

而盈利能力的滑坡则更加严峻。一方面，受服务人员成本上升、高毛利率停车位销售下滑、设施设备服务及智能园区业务毛利率下降影响，其整体毛利率较2023年的26.5%下降8.0个百分点至18.5%。另一方面，由于信用减值损失增加（如物业费坏账拨备）以及对商誉和无形资产的减值计提，其录得股东应占亏损约8.76亿元，而2023年为净利润约5.08亿元，相比大幅下降超270%。

截至2024年末，新城悦服务贸易应收帐款总额（未扣减值）同比增长约7%至22.23亿元，增速远超营收增长。但因减值拨备激增245%至9.64亿元，导致应收账款净额同比下降约30%至12.6亿元，反映其对账款回收风险的判断显著收紧。

与此同时，该公司账龄结构也在恶化，短期账款占比大幅下降，1年以内应收账款占比从69.3%降至47.2%。长期账款占比激增，1-3年应收账款占比从26.5%升至47.2%，反映部分账款已进入逾期周期，回收难度加大。

近期，祈福生活服务完成两笔未分配银条出售交易。分别于1月9日及1月12日完成40万及28万安士未分配银条的出售，获得总收益约2.47亿元，变现所得将用作一般营运资金。

观点指数认为，这对其大幅改善财务业绩，弥补主业盈利短板具有重要意义。数据显示，2.47亿元投资收益，相当于其2024年全年净利润（9753.9万元）的2.53倍，甚至超过公司近两年净利润的总和。

目前，祈福生活服务在管规模仍难有突破，只管理着位于广州及佛山共16个住宅区及6项纯商业物业，合计管理面积约1018.9万平方米。

与常规物管及增值服务不同的是，该公司除了基础物业管理服务与配套生活服务，还运营着24家不同规模的零售店，总建筑面积约1.44万平方米；同时在广州市番禺区内设有4个学习中心，培训课程包括兴趣班及语言班。

不过，目前除了物业管理服务外，其它各类业务线均面临着不同程度的增长压力。2025中报显示，其物业管理服务上半年收入5506.9万元，同比上升34.7%；零售服务收入6300.9万元，同比下降1.1%；校外培训服务收入1735.8万元，同比下降16.1%；资讯科技服务收入573.3万元，同比下降51.2%；配套生活服务收入1993.6万元，同比下降55.8%。

从行业视角看，近年来物企开展投资理财业务频繁，常见的手段包括结构性存款、集团财务公司存款、信托产品等，部分企业还会布局贵金属、产业基金等标的，主要是看重闲置资金的安全增值与高效利用。

目前，低利率环境持续，银行存款收益低迷，物企天然具备资金沉淀能力，叠加主业增长放缓、盈利空间受挤压的行业现状，通过多元化理财拓宽盈利渠道、优化资产结构成为重要的路径，既为日常运营与业务转型储备资金，也能有效对冲经营风险，契合行业发展阶段的财务需求。

河北联集科技拟创业板上市，收并购市场整体冷清

过往一年，物业企业IPO市场已降至冰点，全年仅奥联服务、国信服务两家小型物企向港交所递表，且均未成功登陆资本市场。对比2024年4家物企递表、2家成功上市的表现，物业资本市场已步入寒冬后的冷却点。规模偏小、具有财务风险、成长性较弱的物企，上市难度空前增加。

期内，金科服务私有化要约条件全部达成，即将于2026年2月正式告别港交所，成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后第四家退市的港股物企。这一事件反映出资本市场对物业股的评价方式转变。未来，现金流的确定性、人效的提升空间与可验证的盈利模型，将成为衡量物企价值的核心标准。

今年初，港交所再迎来一家物企递表，不过是计划在GEM（创业板）挂牌上市，主要是因为创业板对盈利、市值要求低于主板，更适合规模偏小、成立时间较短的成长型企业，有助于降低上市难度，是当前阶段更务实的选择。

资料显示，该公司为河北联集科技，是一家专注工业园区物业管理服务的物企，截至2025年9月，拥有24个在管项目，其中包括23个工业园区和1个商业物业；在管总面积约为430万平方米。

地域分布上，其主要聚焦于浙江金华，共有19个在管项目位于金华义乌地区，其余在管项目位于浙江省其他地区或其他省份，区域集中程度较高。

从营收和利润端来看，2025年前9月，录得总收入5656.6万元，基础物业管理服务板块和增值服务两大业务板块分别实现营收3861.4万元和1795.2万元，占比分别为68.3%、31.7%。同期，录得净利润852.2万元，较去年同期亏损122.6万元，扭亏为盈。

值得注意的是，该公司正在从依赖关联方资源到向市场化创收转型，来自第三方的收入占比持续提升，从2024年的22%增至2025年前9月的34.8%。来自第三方的在管面积占总在管面积的59.1%，与来自母公司的部分拉开了差距。

二级市场上，物管股期内有所回暖。据观点指数监测，40家样本港股物企本期平均区间跌幅收窄至1.18%，上个报告期平均区间跌幅为3.96%。总体估值水平保持稳定，截至期末市盈率（TTM）均值为12.3倍，上个报告期末为12.6倍。

总市值方面，超过百亿港元的物企继续为7家，依次为华润万象生活（968.24亿港元）、万物云（227.07亿港元）、碧桂园服务（211.7亿港元）、保利物业（189.9亿港元）、中海物业（161.2亿港元）、恒大物业（142.7亿港元）及绿城服务（138.09亿港元）。

其中，恒大物业近几个月市值增长明显，股价自今年初以来增长超过15%。主要系其股权出售已进入关键的决定性阶段。最新公告显示，清盘人已向选定的投标人发出邀请，要求其在2026年1月底前提交更新后的要约方案。

本期，物业行业收并购及股权交易市场冷清，相关案例主要以头部企业主动整合、轻资产化优化，以及承压企业被动处置股权为主，无规模扩张性目的，均围绕自身核心经营需求展开，推动资产结构“提质增效”。

12月26日，招商积余宣布控股子公司衡阳中航地产60%的股权挂牌转让交易正式完成，转让价格为167.56万元。

据了解，衡阳中航地产持有并开发建设衡阳中航城市花园项目，地处衡阳市白沙洲工业园区内，项目土地面积约为836亩，仅有其中95亩土地完成开发，剩余741亩土地仍未开发。

而衡阳中航城市花园项目是当初招商积余重组时遗留下来的重资产包，原应在2024年底前完成处置，但因相关工作进展不顺而延期。

随着此次股权转让完成，招商积余将不再持有衡阳中航股权，标的公司不再纳入合并报表范围，关于存量房地产开发项目处置承诺事项将全部履行完毕。公告认为，这有助于盘活历史沉淀资产，释放发展资源，提升资产质量，对长远经营发展具有积极意义。

1月2日，受母公司花样年持续四年的债务危机被动裹挟所致，彩生活股权被折价转让。具体来看，花样年与债权人订立协议，将以0.087港元/股的价格出售彩生活21.97%的股份；另将10%的股份直接转让给债权人指定实体。这一价格较重组协议日期于联交所所报的收市价0.17港元折让约48.82%。按每股销售股份0.087港元计算的销售股份的总代价为452.84万美元。

完成出售后，彩生活股东结构发生重大调整，花样年持股比例从41.95%降至9.98%并失去控制权，花样年控股股东关联方成为持有21.97%股份的最大单一股东，叠加花样年剩余持股，实际控制股份超30%。实际来看，此次股权调整形式上“去花样年化”，实质仍由曾宝宝主导。

观点指数认为，通过“关联承接+股权腾挪”，曾宝宝既将彩生活这一核心资产从花样年控股的债务风险中剥离，又通过隐性持股维持实际控制，是典型的“保资产、隔风险”手段。

聚力智慧服务与低碳发展，技术规模化落地

数字科技领域，当前物业行业数字化正朝着技术规模化落地与场景深度融合的方向推进，核心聚焦降本增效与服务升级。其中，头部物企迈入多场景智能设备规模化应用阶段，已将技术转化为常态化服务能力，部分物企亦实现收入转化。

据碧桂园服务官微消息，其自研的清洁机器人已规模化落地，推动智慧服务进入新阶段。截至12月31日，“零号居民”清洁机器人实现1053台规模化交付，覆盖以广东为核心的244个项目、2455栋楼宇，服务数十万户家庭的日常生活。

介绍称，该机器人配备多传感器融合导航避障系统，并专为住宅场景定制算法，能精准识别佛龛、地毯、快递、宠物等数十种障碍物，自主规划路径。当机器人发现无法处理的特殊垃圾或漏扫区域时，会自动触发工单系统，通知人工介入处理，确保清洁无死角。而大规模的应用，也显著降低了保洁人员的劳动强度。物业员工得以将更多精力投入到帮扶老人、组织邻里活动等有温度的服务中，实现“科技+人文”的双重赋能。

在创收和助力规模增长方面，万物梁行凭借已构建起的“市场+平台+运营”的全场景能力，2025年全年新拓超800个项目，其中包括超高层13个，数据中心5个，洁净室3个，涉及客户中世界500强企业68家，中国500强企业23家。

其中，智慧管理还开拓了空间的多元价值。2025年万物梁行智慧停车业务签单及转化收入均实现翻番，收入转化规模突破1亿元。能源业务落地了25个项目，实现111个存量能耗项目，前11个月降碳超9000吨，节能率超10%。而在战略布局上，万物梁行未来也将持续以智慧化与低碳化能力深耕商企服务空间，进一步挖掘空间多元价值、释放运营增长潜力。

期内，中奥到家宣布全资附属公司广东迅华与东宇科技、李立新先生、彭真女士及严浙恒先生订立合营协议。其中，广东迅华与东宇科技将共同成立一间新合营公司，注册资本10万元，前者出资51%，后者出资49%。根据公告，新公司将从事AI驱动的物业管理、楼宇服务营运、保养及维修服务业务。

介绍显示，东宇方面承诺将负责向合营公司注入全部营运资金、人员及技术，而东宇科技将根据合营公司董事会的指示负责执行合营公司的日常业务营运。无偿向合营公司转让其业务营运所需的相关专利及╱或技术。建立及管理合营公司的营运团队等。

值得一提的是，合营公司营运团队将由严浙恒先生及刘宇峰先生领导及管理。其中严浙恒36岁，为专精于AI、物联网（IoT）及智能小区生态系统的企业家，持有利物浦大学（University of Liverpool）创业硕士学位。现为深圳市海豚机器人有限公司创办人，在该公司开发出一套由AI驱动的物业排程系统。

刘宇峰43岁，拥有逾23年物业管理及小区服务经验。持有华南师范大学管理科学学士学位。曾于2023年5月至2024年9月担任长城物业集团生活服务总监，负责私有领域系统及绩效管理。

根据公告，双方就合营公司做出了多重业绩相关承诺，核心为利润目标、亏损兜底与利润分配保障，且相关承诺与认股权证行使深度挂钩。

观点指数认为，此次合营是物业行业数字化转型的典型案例，企业通过轻资产合作、强管控、高对赌的模式创新，实现了场景、技术与资本的高效整合。这一模式不仅为中小物企提供了低成本的数字化转型路径，更推动AI技术在物业实际运营场景中落地，让行业加速向智慧化、低碳化、高附加值方向转型。

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